Los peligros de la vivienda de segunda mano

El mercado inmobiliario español está acelerando su fase de recuperación en términos de demanda y precios. La compra de una vivienda de segunda mano es un planteamiento al alza entre los españoles. Desde 2007, nunca se vendieron más casas usadas como en el segundo trimestre de este año, cuando se compraron 99.343 pisos usados, frente a solo 20.065 ventas de obra nueva

Así, ante el parón de la obra nueva, cuyas ventas se encuentran muy lejos de las 110.000 unidades que se registraban trimestralmente en los años de la burbuja, la recuperación del mercado inmobiliario seguirá tirando de la compraventa de casas usadas. Pero, ¿con qué conocimientos llegan los potenciales compradores a la adquisición de una vivienda de segunda mano? A la hora de comprar este tipo de inmueble, ¿cómo evitar equivocaciones que pueden salir muy caras?

Por el elevado importe que tiene la compraventa de una vivienda, lo ideal cuando se trata de segunda mano es visitar acompañados de un arquitecto o arquitecto técnico. Esto es especialmente importante cuando el edificio en el que se ubica la vivienda es antiguo o no haya estado habitado durante mucho tiempo.

Es fundamental averiguar el estado general del edificio, porque de él le advertirá sobre si la comunidad –y, en ella, el nuevo propietario– deberá hacer frente a reformas en el breve período. Si el edificio es muy antiguo, una simple inspección ocular muchas veces no es suficiente, sobre todo si no se han acometido nunca reparaciones de cierto calado. En los edificios del siglo XIX o anteriores, a veces se aprecian vicios en los forjados, la cimentación y el sótano, y deterioros de la cubierta que, con el paso del tiempo, ha perdido la impermeabilización, causando infiltraciones que pueden afectar tanto al ático como a la escalera u otros elementos comunes.

Hay quien busca vivienda barata en edificios con cierta antigüedad y al poco tiempo se ve sorprendido por una sucesión de derramas: para la fachada o para instalar un ascensor, por ejemplo. Salvo que las dos partes acuerden algo distinto, junto con la vivienda el comprador adquiere también las obligaciones del vendedor, por lo que, aunque las derramas hayan sido decididas por la Junta de la comunidad antes de la compraventa, deberá pagarlas el nuevo propietario. Puede darse el caso, por ejemplo, de que la Junta haya aceptado el presupuesto de una constructora en una fecha anterior a la firma del contrato de compraventa, pero que esté negociando un aplazamiento de pago, una financiación de la obra o una subvención. Ya que, en ese estadio, la cuantía de las derramas todavía no es legalmente exigible, esta no aparecerá en el Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, que se tiene que entregar al comprador potencial.

Lo que puede sacar de dudas al comprador con respecto a las condiciones del inmueble es si recientemente ha pasado la Inspección técnica de edificios (ITE), un documento en el que se certifica que cumple unas condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

Si, pese a todas las averiguaciones, el nuevo propietario descubre unos desperfectos después de la compra, podrá acudir a la ley. El Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos en la vivienda siempre que estos hagan imposible vivir en ella o si se considerase que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido la vivienda o hubiera pagado menos por ella.

Más allá de la literalidad de la norma, sin embargo, la OCU avisa de que la interpretación de los tribunales depende de cada caso. Puede que el vicio oculto sea de tal gravedad que el juez entienda que se ha vendido gato por liebre, incumpliendo el contrato de compraventa. La casuística recogida por la organización en este sentido es muy variada.

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