La moda del alquiler turístico

28.11.2017 | 11:08
La moda del alquiler turístico

Alquilar una vivienda por temporadas, o lo que es lo mismo, con fines turísticos, se ha convertido en la inversión de moda entre pequeños y grandes inversores. Como cualquier inversión, comprar casa para destinarla al alquiler no está exenta de riesgos. No siempre compensa optar por el alquiler por temporadas para obtener la máxima rentabilidad. En el último año, el número de reservas y de plazas ofertadas han crecido de manera exponencial al calor de un mantra que asegura que "alquilar una casa por temporadas es más rentable que hacerlo de manera tradicional" y que ha cogido el testigo de aquel que decía que "el precio de la vivienda nunca cae", que se hizo añicos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

El propietario medio ganó en 2015 unos 320 euros al mes tras alquilar su casa durante aproximadamente 68 noches al año o menos de 9 noches al mes. Unos ingresos anuales que representan el 12% de la renta anual neta media por hogar. Es decir, en un año, el propietario de una vivienda turística habría ingresado, de media, unos 3.840 euros.

Sin embargo, como cualquier inversión, comprar casa para destinarla al alquiler no está exenta de riesgos y, aunque generalmente suelen obtenerse mejores rentabilidades que con el alquiler de larga duración, es posible que no siempre sea así, o que no siempre compense optar por el alquiler por temporadas para obtener la máxima rentabilidad a nuestra inversión.

Realmente el alquiler turístico es más rentable que el tradicional si se consigue una elevada ocupación. Por tanto, a la hora de comprar una vivienda para destinarla al alquiler turístico, debemos ser conscientes de que nuestro negocio va a depender de la cantidad de veces que seamos capaces de arrendar nuestra casa. Algo que, en apariencia, y ante el boom que están experimentando estos alquileres y ante el auge del turismo en la ciudad, podría parecer sencillo. Y, sin embargo, los datos vuelven a mostrar que puede no serlo ya que solamente un 2% de las viviendas de uso turístico superan ingresos de más de 20.000 euros, mientras que un 65% no consigue sobrepasar los 5.000 euros anuales, como muestra el gráfico inferior. La ocupación, en definitiva, depende muchísimo de la zona en la que se encuentre el inmueble.

Otro aspecto a tener en cuenta es que tanto los ingresos obtenidos por el alquiler de larga duración como con el turístico deben declarase en el IRPF. En el caso del primero, siempre y cuando la vivienda sea la residencia habitual del inquilino, el casero puede aplicarse una reducción del 60% a la cantidad que resulta de restar las cantidades destinadas a servicios o suministros de luz, agua, gas, teléfono, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca a los ingresos obtenidos. Esta deducción, sin embargo, no se aplica a las viviendas vacacionales.

En estos casos, hay que declarar tanto el periodo durante el que está alquilada la vivienda, como el tiempo que la vivienda está libre y a disposición de los dueños. En el primero de los casos se declararán los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler, pero sólo en proporción a los días alquilados, mientras que en el segundo caso, supondrá una renta imputada por Hacienda por poseer una segunda vivienda.

Por otro lado, uno de los grandes temores de los arrendadores es alquilar su vivienda a un inquilino moroso y la posibilidad de tener que enfrentarse a un largo procedimiento de desahucio. Con el alquiler turístico, las probabilidades se reducen ya que la estancia se paga por adelantado e incluso hay propietarios que, aunque el usuario finalmente no se presente en la vivienda, no devuelven el dinero.

Sin embargo, el alquiler turístico puede tener ciertos riesgos. Por ejemplo, que destrocen la vivienda o roben determinados enseres de la misma y los usuarios se den a la fuga sin posibilidad de seguirles la pista y reclamar daños y perjuicios.

Por el contrario, uno de los inconvenientes del alquiler turístico es que, aunque no se suelen ofrecer servicios de hostelería porque supondría pagar el IVA, exigen al propietario una importante disponibilidad para entregarle las llaves, recogerlas cuando deja la vivienda, además de limpiar la vivienda y reponer todos aquellos enseres que sea necesario. Si el propietario trabaja puede resultar complicado adaptarse a esas exigencias. Hay propietarios que encargan a una empresa todas estas gestiones, pero cuando solamente se tiene una vivienda en propiedad, el gasto que esto implica no compensa.

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